As transmissões de bens imóveis e a sua locação são operações são, em regra, operações isentas de IVA, conforme decorre do artigo 9º do CIVA. No entanto, o artigo 12º do Código do IVA instituiu um regime designado por renúncia à isenção.

Este regime, instituído no Decreto-Lei n.º 21/2007, de 29 de janeiro, prevê a possibilidade de renunciar à isenção destas operações, optando pela aplicação do imposto às suas operações desde que:

• Os sujeitos passivos que procedam à transmissão do direito de propriedade ou à locação de prédios urbanos ou frações autónomas destes a outros sujeitos passivos, que os utilizem, total ou predominantemente, em atividades que conferem direito à dedução.

Com efeito, constitui uma condição essencial à aplicação deste regime que o locatário ou o adquirente sejam sujeitos passivos que os utilizem em atividades tributadas em sede de IVA.

Quem pode renunciar?

Podem renunciar à isenção os sujeitos passivos que procedam:

• À locação de prédios urbanos ou frações autónomas destes;
• À transmissão do direito de propriedade de prédios urbanos ou frações autónomas destes;
• À transmissão de terrenos para construção.

Condições objetivas

A renúncia à isenção é admitida nas operações relativas a bens imóveis quando se mostrem satisfeitas as seguintes condições:

1. O imóvel se trate de um prédio urbano ou de uma fração autónoma deste ou ainda, no caso de transmissão, de um terreno para construção;
2. O imóvel esteja inscrito na matriz em nome do seu proprietário, ou tenha sido pedida a respetiva inscrição, e não se destine a habitação;
3. O contrato tenha por objeto a transmissão do direito de propriedade do imóvel ou a sua locação e diga respeito à totalidade do bem imóvel;
4. O imóvel seja afeto a atividades que confiram direito à dedução do IVA suportado nas aquisições;
5. No caso de locação, o valor da renda anual seja igual ou superior a 25 avos do valor de aquisição ou construção do imóvel.

Verificadas as condições objetivas referidas, a renúncia só é permitida quando o bem imóvel se encontre numa das seguintes circunstâncias:

1. Esteja em causa a primeira transmissão ou locação do imóvel ocorrida após a construção;
2. Esteja em causa a primeira transmissão ou locação do imóvel após ter sido objeto de grandes obras de transformação ou renovação, de que tenha resultado uma alteração superior a 30 % do valor patrimonial tributável para efeito do imposto municipal sobre imóveis (IMI);
3. Na transmissão ou locação do imóvel subsequente a uma operação efetuada com renúncia à isenção, quando esteja a decorrer o prazo de regularização previsto no n.º 2 do artigo 24.º do Código do IVA relativamente ao imposto suportado nas despesas de construção ou aquisição do imóvel.

Condições subjetivas

A renúncia à isenção é permitida quando o transmitente e o adquirente do bem imóvel ou, no caso de locação, quando o locador e o locatário sejam sujeitos passivos referidos na alínea a) do n.º 1 do artigo 2.º do Código do IVA, que preencham as seguintes condições:

1. Pratiquem operações que confiram direito à dedução ou, no caso de sujeitos passivos que exerçam simultaneamente operações que conferem direito à dedução e operações que não conferem esse direito, quando o conjunto das operações que conferem direito à dedução seja superior a 80% do total do volume de negócios;
2. Não estejam abrangidos pelo regime especial dos pequenos retalhistas constante dos artigos 60.º e seguintes do Código do IVA;
3. Disponham de contabilidade organizada nos termos dos Códigos do IRS ou do IRC.

Regularizações

De acordo com o n.º 5 do artigo 24.º do CIVA, nos casos de transmissões de bens do ativo imobilizado durante o período de regularização, esta é efetuada de uma só vez, pelo período ainda não decorrido, considerando-se que tais bens estão afetos a uma atividade totalmente tributada no ano em que se verifica a transmissão e nos restantes até ao esgotamento do prazo de regularização. (1/20 da dedução inicialmente efetuada por cada ano remanescente).

Observações

O sujeito passivo é obrigado a permanecer no regime durante um período de, pelo menos, cinco anos.

A efetivação da renúncia à isenção é formalizada eletronicamente no portal das finanças, mediante a solicitação de um certificado de renúncia para efeitos de IVA. Este certificado tem um prazo de validade de 6 meses, a contar da data em que fica disponível para o sujeito passivo, findos os quais caduca.

A título de conclusão, podemos afirmar que a grande vantagem da renúncia à isenção de IVA é a possibilidade de o vendedor ou locador poder recuperar, pela via da dedução, o IVA suportado na construção ou na aquisição dos imóveis e, portanto, apresentar-se no mercado com um preço mais competitivo. Por outro lado, o arrendatário ou adquirente pode proceder à dedução do IVA liquidado sobre a renda ou preço de compra do imóvel, “anulando” deste modo o IVA que, no caso de a operação ser isenta, estaria oculto, representando assim uma clara poupança na estrutura dos custos de exploração.