O Decreto-Lei n.º 97/2026 introduziu um conjunto de medidas fiscais destinadas a incentivar a construção, a aquisição e o arrendamento de habitação, procurando aumentar a oferta de imóveis e facilitar o acesso à habitação própria e permanente. Neste artigo apresentam-se as principais alterações em matéria de IVA e IRS.
1. APLICAÇÃO DA TAXA REDUZIDA DE IVA NAS EMPREITADAS DE CONSTRUÇÃO OU REABILITAÇÃO DE IMÓVEIS DESTINADOS A HPP
O Decreto-Lei n.º 97/2026 aditou a verba 2.42.1 à Lista I anexa ao Código do IVA, permitindo a aplicação da taxa reduzida de IVA (6%) às empreitadas de construção ou reabilitação de determinados imóveis destinados à habitação.
A taxa reduzida aplica-se às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados:
- À venda para habitação própria e permanente (HPP) do adquirente; ou
- Ao arrendamento habitacional.
No caso de venda para HPP do adquirente tem-se de verificar, cumulativamente, as seguintes condições:
- O preço de venda não pode exceder 660.982 €;
- O imóvel seja vendido para HPP do adquirente e na aquisição se apliquem as taxas de IMT para HPP (incluindo IMT Jovem);
- A venda ocorra no prazo máximo de 24 meses a contar da data da emissão da documentação relativa ao início de utilização;
- Seja feita menção expressa, no título aquisitivo (escritura ou documento particular autenticado), à aplicação da taxa reduzida pela verba 2.42.1 da lista I anexa ao CIVA.
No caso de arrendamento habitacional tem-se de verificar, cumulativamente, as seguintes condições:
- A renda mensal não pode ultrapassar 2.300 €;
- Contrato de arrendamento tem de ser comunicado no Portal das Finanças;
Caso as condições não forem cumpridas, poderá ser necessário regularizar o IVA inicialmente aplicado à taxa reduzida.
Esta medida entra em vigor a partir de 1 de julho de 2026, sem prejuízo de opção conjunta do prestador e do adquirente para aplicação a partir de 1 de janeiro. Para além disso, aplica-se a empreitadas de construção ou reabilitação relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se inicie no período compreendido entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, e cujo IVA seja exigível de 1 de janeiro de 2026 até 31 de dezembro de 2032.
2. INVERSÃO DO SUJEITO PASSIVO NO IVA NOS SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO CIVIL
As alterações ao regime de inversão do sujeito passivo no IVA aplicável aos serviços de construção civil, veio alargar o âmbito de aplicação desta regra e definindo novas condições para determinados sujeitos passivos.
Em primeiro lugar, os prestadores de serviços de construção civil têm a obrigação de serem titulares de alvará ou certificado de empreiteiro, de obras públicas ou de obras particulares, emitidos nos termos legais. Se não tiverem, perdem o direito de aplicar a inversão do sujeito passivo.
Em segundo lugar, até agora, este regime aplicava-se apenas quando o adquirente era um sujeito passivo com direito total ou parcial à dedução do IVA.
Com as alterações agora introduzidas, a inversão do sujeito passivo passa também a poder abranger sujeitos passivos que apenas pratiquem operações isentas sem direito à dedução, desde que adquiram empreitadas de construção ou reabilitação abrangidas pela nova verba 2.42 da Lista I do Código do IVA.
3. EXCLUSÃO DE TRIBUTAÇÃO EM IRS DAS MAIS VALIAS DE VENDAS DE IMÓVEIS
O presente Decreto-Lei criou um regime de exclusão de tributação das mais-valias obtidas com a alienação de imóveis destinados à habitação, independentemente de se tratar ou não da habitação própria e permanente do alienante.
O benefício aplica-se desde que o valor de realização, deduzido do montante utilizado para amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel alienado, seja:
- Reinvestido na aquisição de outro imóvel situado em território nacional e
- Destinado ao arrendamento habitacional
- Com renda de valor moderado (até 2.300 € em 2026)
O reinvestimento deve ser efetuado no período compreendido entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da alienação do imóvel.
Para beneficiar da exclusão de tributação, é ainda necessário que:
- Seja celebrado um contrato de arrendamento habitacional no prazo de 6 meses, a contar da data do reinvestimento ou da data da realização;
- A renda praticada respeite os limites legalmente definidos para renda de valor moderado (até 2.300 € em 2026);
- O imóvel permaneça arrendado por um período mínimo de 36 meses, seguidos ou interpolados, durante os primeiros 5 anos contados da data do reinvestimento ou da realização da mais-valia, quando esta seja posterior.
O incumprimento das condições anteriormente referidas determina a perda do benefício fiscal, sendo a mais-valia tributada no ano em que ocorra o facto determinante, designadamente quando:
Este regime produz efeitos a partir de 1 de janeiro de 2026, aplicando-se às transmissões de imóveis realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.
4. RESTITUIÇÃO PARCIAL DO IVA NA CONSTRUÇÃO DE HABITAÇÃO PRÓPRIA E PERMANENTE
O Decreto-Lei n.º 97/2026 criou um regime de restituição parcial do montante equivalente ao IVA suportado por pessoas singulares na construção de imóveis destinados a HPP. Esta medida pretende reduzir os custos associados à construção de habitação para uso próprio, permitindo a recuperação de parte do IVA suportado nas empreitadas.
O regime destina-se a pessoas singulares para a construção da sua habitação própria e permanente, desde que atuem fora do âmbito de uma atividade profissional ou empresarial.
Importa salientar que este benefício apenas se aplica a empreitadas de construção, não abrangendo empreitadas de reabilitação de imóveis.
O benefício apenas é aplicável quando o imóvel construído tenha um valor que não exceda 660.982 €, considerando:
- O valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel inscrito na matriz; ou
- Caso seja superior, o valor de aquisição do terreno acrescido dos custos de construção, excluindo o IVA.
Para beneficiar da restituição parcial do IVA, é necessário que o imóvel seja afeto a habitação própria e permanente no prazo de seis meses após a emissão da documentação relativa ao início da utilização. Essa afetação tem de ser mantida durante um período mínimo de 12 meses.
No momento do pedido da restituição parcial do IVA a pessoa singular tem de apresentar:
- Identificação do imóvel
- Contrato(s) de empreitada com prestadores de serviço com Alvará ou certificado de empreiteiro
- Título de utilização
- Comprovativo do valor do terreno
- Faturas comprovativas da totalidade dos custos de construção.
O montante a restituir corresponde à diferença entre a taxa normal e a taxa reduzida de IVA aplicável.
O regime produz efeitos a partir de 1 de julho de 2026, aplicando-se às empreitadas cuja exigibilidade do IVA ocorra entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2032, desde que resultem de operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental tenha início entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029.
5. TRIBUTAÇÃO AUTÓNOMA DE 10% EM IRS DOS RENDIMENTOS PREDIAIS
O Decreto-Lei n.º 97/2026 introduziu uma taxa autónoma de 10% em IRS aplicável a determinados rendimentos prediais, com o objetivo de incentivar a disponibilização de imóveis para arrendamento habitacional a preços moderados.
Esta medida entra em vigor a partir de 1 de janeiro de 2026, e será aplicável para rendas auferidas até 31 de dezembro de 2029.
A aplicação da taxa de 10% depende do cumprimento cumulativo de vários requisitos, nomeadamente:
- O imóvel deve destinar-se exclusivamente a arrendamento habitacional;
- O contrato de arrendamento deve ser devidamente comunicado à Autoridade Tributária;
- A renda praticada deve enquadrar-se no conceito de renda de valor moderado (até 2.300 € em 2026)
Sempre que deixem de se verificar os pressupostos de aplicação da redução da taxa, o proprietário perde o benefício fiscal, passando os rendimentos a ser tributados de acordo com o regime geral do IRS.
6. EXCLUSÃO DE TRIBUTAÇÃO DE 50% DE RENDIMENTOS PREDIAIS EM SEDE DE IRC E IRS
Relativamente aos rendimentos prediais de contratos de arrendamento destinados ao arrendamento para habitação obtidos por sujeitos passivos de IRC e da categoria B de IRS no regime de tributação com base na contabilidade, prevê-se a exclusão de tributação em 50% dos referidos rendimentos prediais.
Este benefício é aplicável a rendimentos prediais de contratos de arrendamento destinados ao arrendamento para habitação com rendas moderadas (até € 2.300 para 2026).
No caso de sujeitos passivos de IRC e sujeitos passivos da categoria B de IRS, com contabilidade organizada, o imóvel terá de estar ou ser afeto à atividade empresarial do sujeito passivo.
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